Kiến nghị về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm

Kiến nghị các cấp có thẩm quyền nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung các quy định có liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Thứ hai, quy định về lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản

Chỉnh sửa Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, theo hướng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đấu giá tài sản mới thành lập có cơ hội để tham gia vào lĩnh vực đấu giá tài sản, phát triển, nâng cao năng lực và kinh nghiệm; xóa bỏ thế độc tôn của các doanh nghiệp đấu giá tài sản lâu năm, và giảm thiểu sự bắt tay, móc nối của doanh nghiệp đấu giá tài sản lâu năm và người có tài sản đấu giá; tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực đấu giá.

Đề xuất một số giải pháp như sau: (i) Phân loại theo hạng tài sản đấu giá: chẳng hạn, phân loại tài sản đấu giá theo cấp hạng (hạng 1,2,3). Đối với các doanh nghiệp đấu giá tài sản mới thành lập khi đăng ký tham gia đấu giá tài sản hạng 3 thì được chấm là 10 điểm, còn doanh nghiệp thành lập lâu năm, có nhiều kinh nghiệm khi đăng ký tham gia đấu giá hạng 3 thì chỉ được chấm (1-5) điểm. (ii) Phân loại theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đã ký với người có tài sản đấu giá: Phân loại theo nhóm số lượng hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đã ký với cùng người có tài sản đấu giá trong năm đó. Chẳng hạn, trong năm đó tổ chức đấu giá tài sản ký nhiều hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với cùng một người có tài sản đấu giá sẽ bị trừ theo các thang điểm.

Thứ ba, quy định về việc đăng thông báo công khai việc đấu giá tài sản

(i) Để đảm bảo thực hiện đúng quy định về  đăng thông báo công khai tài sản bán đấu giá, kính đề nghị Bộ Tư pháp xem xét việc nâng cấp Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản theo hướng: cài đặt tự động hiển thị nội dung đăng tin lần 02, cách lần thứ  nhất ít nhất 02 ngày làm việc; và cho phép đăng tải các file đính kèm có dung lượng lớn hơn 5MB. (ii) Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung cac quy định liên qua đến thông báo công khai việc đấu giá theo hướng chặt chẽ hơn.

Thứ tư, thông báo công khai việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản

Đề nghị Bộ Tư pháp có văn bản hướng dẫn về thời hạn thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản để có căn cứ làm văn bản thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản.

Thứ năm, quy định về bước giá trong quy chế bán đấu giá

(i) Bổ sung bước giá vào nội dung cần phải có trong Quy chế cuộc đấu giá tại Điều 34 Luật Đấu giá tài sản năm 2016. (ii) Đặt quy định về bước giá, tối thiểu 0.1% giá khởi điểm, tối đa không quá 5% giá khởi điểm vào khoản 1 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Thứ sáu, quy định thời hạn nộp đăng ký tham gia

Thay đổi thời gian bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính (trừ ngày thứ 7 và ngày chủ nhật), liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày (áp dụng cho đấu giá theo thủ tục thông thường và đấu giá theo thủ tục rút gọn).

Thứ bảy, quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước

(i) Để tránh tình trạng hồ sơ ảo, và tổ chức đấu giá, người có tài sản và các bên liên quan chủ động hơn trong các công việc trước khi tổ chức cuộc đấu giá tài sản kiến nghị cho tổ chức đấu giá nhận tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày (áp dụng cho đấu giá theo thủ tục thông thường và đấu giá theo thủ tục rút gọn). (ii) Có hướng dẫn, quy định cụ thể đối với trường hợp khách hàng đăng ký tham gia đấu giá nhưng không trả giá. (iii) Nâng khoản tiền đặt trước lên tối thiểu khoảng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. (iv)Yêu cầu người nào đăng ký tham gia đấu giá (cá nhân, hoặc tổ chức) sẽ trực tiếp chuyển khoản từ tài khoản cá nhân hoặc tổ chức đến tài khoản của tổ chức đấu giá tài sản. (v) Luật Đất đai (sửa đổi) cần  tách biệt "tiền đặt trước" với "tiền đặt cọc". Theo đó, tiền đặt trước quy định như hiện nay, còn bổ sung tiền đặt cọc có thể là từ 20 đến 30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền đặt cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục. (vi) Bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền đấu giá. (vii) Bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

Thứ tám, quy định về hình thức đấu giá trực tuyến

Việc áp dụng hình thức đấu giá trực tuyến như hiện nay, có thể sẽ hạn chế đối với những người không am hiểu về máy tính, mạng, phương thức, cách thức tham gia đấu giá. Chẳng hạn, trả giá trực tuyến nếu chỉ nhầm một con số có thể dẫn đến kết quả không mong muốn, dẫn đến mất tiền đặt trước; hoặc khó kiểm soát sự minh bạch trong kết quả đấu giá nếu tổ chức đấu giá thông đồng, móc nối để làm sai lệch kết quả đấu giá, mà những người tham gia đấu giá rất khó phát hiện.

(i) Có hướng dẫn, quy định cụ thể và riêng biệt đối với hình thức đấu giá trực tuyến để mọi người đều có thể đăng ký tham gia đấu giá, ngăn chặn trình trạng thông đồng, móc nối để làm sai lệch kết quả đấu giá. (ii) Tuyên truyền, hướng dẫn sử dụng hình thức đấu giá trực tuyến.

Thứ chín, quy định về địa điểm đấu giá

Kiến nghị bổ sung quy định tổ chức đấu giá tài sản phải mở chi nhánh tại địa phương nơi có tài sản đấu giá. Hoặc trong trường hợp tổ chức đấu giá ở tỉnh khác thì bắt buộc phải tổ chức cuộc đấu giá tại nơi có tài sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nhưng phải ở tỉnh nơi có tài sản.

Thứ mười, đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá

Sửa đổi quy định tại Điều 49 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, quy định rõ hơn về thời gian phát hành văn bản đồng ý của người có tài sản đấu giá để bán tài sản đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá, là khi nào để tổ chức đấu giá thực hiện được tốt hơn.

Thứ mười một, thù lao dịch vụ và chi phí tổ chức đấu giá

Một là, sửa đổi Thông tư số 108/2020/TT-BTC theo hướng thù lao dịch vụ đấu giá tài sản chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và các chi phí hợp lý, hợp lệ cho việc tổ chức bán đấu giá; sửa đổi Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/05/2017 của Bộ Tài Chính để phù hợp hơn so với thực tế đấu giá tài sản.

Hai là, tăng mức thù lao dịch vụ đấu giá để các tổ chức đấu giá bù vào các chi phí hoạt động, tăng thêm chi phí cho việc quảng cáo các tài sản đấu giá, giúp có nhiều khách hàng được biết đến, tăng nguồn thu cho Nhà nước, cho người có tài sản; đồng thời cho tổ chức đấu giá thu phí đấu giá theo từng cuộc đấu giá, không phải theo hợp đồng dịch vụ đấu giá như hiện nay.

Ba là, đối với tiền thu được từ hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, sẽ có các phương án như sau: (i) Kiến nghị sửa đổi tiền hồ sơ là khoản thu của tổ chức đấu giá để bù đắp chi phí, công sức công ty đấu giá đã bỏ ra. Mặt khác, khi cho tổ chức đấu giá thu tiền hồ sơ sẽ tạo điều kiện để tổ chức đấu giá đầu tư thêm cho các hoạt động như giới thiệu, quảng bá tài sản tới nhiều khách hàng hơn nữa, tăng cao hiệu quả của hoạt động đấu giá tài sản. (ii) Tiền hồ sơ tham gia đấu giá vẫn thuộc về người có tài sản, tuy nhiên, cho tổ chức đấu giá được thu thêm phí tham gia đấu giá để bù đắp chi phí văn phòng, in ấn, nhân viên, các chi phí khác,...Trong trường hợp này, cần bổ sung quy định về mức thu phí tham gia đấu giá cụ thể dựa trên giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá (tương tự như mức thu phí hồ sơ) để các tổ chức đấu giá thực hiện.

Đấu giá Đông Hưng - An tâm về giá trị thật