Tồn tại, hạn chế trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, về định giá tài sản để xác định giá khởi điểm

Khoản 1, khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định giá khởi điểm và việc xác định giá khởi điểm do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đối với tài sản đó trước khi ký hợp đồng dịch vụ tài sản đối với tổ chức đấu giá tài sản. Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và các Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Theo Nghị định này, giá đất được xác định theo 05 phương pháp bao gồm so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các phương pháp này đã cho kết quả chênh lệch khác biệt nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.

Việc quy định giá trị khu đất để xác định phương pháp định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh hay so sánh trực tiếp, chiết trừ... không phù hợp với thực tế vì giá đất trên thị trường thông thường cao hơn rất nhiều lần so với giá đất quy định tại bảng giá đất. Do đó, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các khu đất có giá trị dưới 20 tỷ đồng (tính theo giá đất trong bảng giá đất) sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp.

Việc định giá tài sản để xác định giá khởi điểm tài sản để đấu giá trong nhiều trường hợp còn chưa hợp lý, thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thậm chí kết quả định giá của các tổ chức thẩm định giá đối với cùng một tài sản tại cùng một thời điểm còn chênh lệch nhiều, đặc biệt là giá đất.

Thứ hai, về điều kiện, năng lực tài chính, phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá của người tham gia đấu giá

Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá; còn tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện đối với tài sản đấu giá, điều kiện đối với người mua được tài sản đấu giá thì do pháp luật trong từng lĩnh vực quy định.

Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể các điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Có thể thấy yêu cầu đặt ra về năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư là một điều kiện quan trọng. Còn Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì quy định điều kiện tham gia đấu giá khá đơn giản, chẳng hạn như tại khoản 1 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định “Cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó. Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá“; hay tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước “Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá“.

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đều không có quy định liên quan đến việc cần kiểm tra năng lực tài chỉnh và năng lực thực hiện hợp đồng được giao kết sau khi trúng đấu giá. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến thực tế thời gian qua có khá nhiều các doanh nghiệp đã từ chối ký hợp đồng, thậm chí chấp nhận bỏ tiền cọc sau khi trúng đấu giá, điển hình như vụ bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Việc bỏ cọc hay xin hủy kết quả đấu giá có thể do nhiều nguyên nhân, tuy nhiên không loại trừ nguyên nhân là do năng lực tài chính để theo đến cùng dự án là không đảm bảo.

Các quy định về điều kiện, năng lực tài chính, phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá của người tham gia đấu giá còn chưa chặt chẽ, chưa khả thi, chưa đánh giá đúng năng lực của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; chưa ràng buộc được trách nhiệm của người trúng đấu giá như thanh toán tiền trúng đấu giá, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư sau khi trúng đấu giá. Một số địa phương còn diễn ra tình trạng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi mà không có nhu cầu sử dụng thực tế; một số trường hợp tham gia đấu giá và trả giá rất cao sau đó bỏ cọc nhằm mục đích đẩy giá lên cao, trúng đấu giá xong không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Thứ ba, về tiền đặt cọc tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm

Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5 đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức cụ thể do người có tài sản và tổ thức đấu giá tài sản thỏa thuận, quyết định. Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá sẽ chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩ vụ thanh toán tiền trúng đấu giá. Qua thực tiễn triển khai, nhận thấy tiền đặt trước tối đa theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 là phù hợp, tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất để bán đấu giá theo khu thì tiền đặt trước tối thiểu 5% so với giá khởi điểm là thấp, cần phải điều chỉnh.

 Hiện nay chưa có quy định đối với tiền đặt cọc, có nghĩa là khi tổ chức, cá nhân trúng đấu giá thì lúc này tiền đặt trước sẽ chuyển thành tiền đặt cọc, một số tổ chức, cá nhân sau khi trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Đây là lỗ hổng lớn dẫn gây thiệt hại cho những người tham gia đấu giá khác và Nhà nước.

Pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.

Thứ tư, về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Hiện nay, không có sự thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như tiềm ẩn các vấn đề về khiếu nại, tố cáo, cụ thể:

 Theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì người trúng đấu giá coi như đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và quy định khác có liên quan. Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc quy định pháp luật về đấu giá. Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất còn tại các địa phương đang không thống nhất. Chẳng hạn như, một số địa phương đang căn cứ vào quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/NĐ-CP năm 2020 của Chính phủ là "trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật"; một số địa phương khác lại căn cứ Điều 18 Nghị định 126/NĐ-CP năm 2020 của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế, đó là "chậm nhất 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền còn lại". Vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm áp dụng thời hạn nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày.

Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá

Còn tình trạng người có tài sản đấu giá thực hiện không đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 47 Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Chẳng hạn như việc thiếu trách nhiệm, coi nhẹ, thậm chí buông lỏng việc giám sát quá trình tổ chức đấu giá.

Thứ sáu, về quyền và nghĩa vụ của tổ giám sát cuộc bán đấu giá

Các văn bản pháp luật cũng chưa quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của tổ giám sát cuộc bán đấu giá nên tại cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, các thành viên được mời tham dự, giám sát không có chính kiến cụ thể. Uỷ ban nhân dân tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi bổ sung quy định cụ thể về quyền hạn và trách nhiệm của tổ giám sát cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ bảy, về năng lực hoạt động của một số tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên

Năng lực hoạt động của một số tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên còn hạn chế; còn có hiện tượng chạy theo lợi nhuận, “cạnh tranh” không lành mạnh, vi phạm pháp luật, vi phạm đạo đức nghề nghiệp.

Thứ tám, tình trạng thông đồng, dìm giá

Tình trạng thông đồng, dìm giá, quân xanh, quân đỏ giữa những người tham gia đấu giá, người có tài sản, tổ chức đấu giá tài sản, dẫn đến cuộc đấu giá không mang nhiều tính cạnh tranh mặc dù số lượng người tham gia đấu giá trong mỗi lô đất khá nhiều, kết quả mức giá trúng đấu giá đa phần chỉ cao hơn mức giá khởi điểm từ 1 đến 2 bước giá; hạn chế thông tin về cuộc đấu giá, cản trở, hạn chế người đăng ký tham gia đấu giá, vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá tài sản..., hiện tượng cá nhân, doanh nghiệp dưới sự “bảo kê” của băng nhóm “xã hội đen” có hành vi “đe dọa, cưỡng ép” những người tham gia đấu giá nhằm thao túng cuộc đấu giá tuy có giảm nhưng vẫn còn xảy ra.

Thứ chín, cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá

Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá hoạt động từ ngày 10/4/2020. Cổng thông tin có nhiệm vụ đăng tải các thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, thông báo về việc đấu giá tài sản, công khai danh sách đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản đã được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cổng thông tin điện tử này còn rất sơ sài và rất chậm, khó tìm kiếm nên người có nhu cần mua tài sản đấu giá khó mà tiếp cận được thông tin nhanh, chính xác. Thậm chí, chưa kiểm soát được mức độ thông tin không được công khai, cũng như việc người có tài sản không thông báo tài sản được đấu giá.

Thứ mười, chưa phân định quy trình đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn với đấu giá các tài sản khác

Đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn với đấu giá các tài sản khác cùng chung một quy trình, điều đó dẫn đến những hệ lụy, vướng mắc như từng gặp phải qua các cuộc đấu giá đất gây xôn xao dự luận gần đây, chẳng hạn như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm.

Đấu giá Đông Hưng - An tâm về giá trị thật