Vướng mắc về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định thống nhất trình tự, thủ tục đấu giá các loại tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá tại Điều 3 đã quy định trường hợp có sự khác nhau giữa quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật đấu giá tài sản và quy định của luật khác thì áp dụng quy định của Luật đấu giá tài sản, trừ trường hợp đấu giá đối với chứng khoán và đấu giá đối với tài sản nhà nước ở nước ngoài. Như vậy, về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất cần áp dụng và thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.  

Cũng tương tự như đấu giá các loại tài sản khác, việc đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức bán công khai, tuân theo trình tự, thủ tục thống nhất của Luật đấu giá tài sản năm 2016. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc thù nên khi đấu giá loại tài sản này ngoài việc tuân theo trình tự, thủ tục đấu giá của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, các vấn đề khác liên quan mà không thuộc trình tự, thủ tục đấu giá, sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành về đất đai. Một số tồn tại trong quá trình triển khai, thực hiện như sau:

  Thứ nhất, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm

Khoản 1, khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định giá khởi điểm và việc xác định giá khởi điểm do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đối với tài sản đó trước khi ký hợp đồng dịch vụ tài sản đối với tổ chức đấu giá tài sản. Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và các Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thế cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Việc định giá tài sản để xác định giá khởi điểm tài sản để đấu giá trong nhiều trường hợp còn chưa hợp lý, thấp hơn nhiều nhiều so với giá thị trường, thậm chí kết quả định giá của các tổ chức thẩm định giá đối với cùng một tài sản tại cùng một thời điểm còn chênh lệch nhiều, đặc biệt là giá đất.

Thứ hai, quy định về lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản

Tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản được quy định tại Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản. Theo đó, người có tài sản đấu giá sẽ đánh giá, chấm điểm theo các nhóm tiêu chí như về cơ sở vật chất, trang thiết bị cần thiết bảo đảm cho việc đấu giá với loại tài sản đấu giá; phương án đấu giá khả thi, hiệu quả; năng lực, kinh nghiệm và uy tín của tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản phù hợp; tiêu chí khác do người có tài sản đấu giá quyết định. Thang điểm tổng cộng các nhóm tiêu chí trên là 100 điểm.

Đối với các doanh nghiệp đấu giá tài sản mới thành lập hoặc các doanh nghiệp chưa đáp ứng đầy đủ thì tổng điểm được đánh giá theo các nhóm tiêu chí trên ở mức cao nhất có thể đạt là (65-75) điểm. Với việc ban hành Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022, các doanh nghiệp đấu giá tài sản nêu trên rất khó cạnh tranh, thậm chí không thể cạnh tranh với các doanh nghiệp đấu giá tài sản đã có năng lực, kinh nghiệm; điều này tạo thế độc tôn, cạnh tranh không lành mạnh trong công tác đấu giá tài sản nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Thứ ba, quy định về việc đăng thông báo công khai việc đấu giá tài sản

Một là, theo khoản 1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, “Ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá tài sản quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 35 của Luật này, đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc”. Như vậy, tổ chức đấu giá tài sản phải đăng thông báo công khai hai lần mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản. Việc đăng tin như vậy, tốn thời gian cho công ty đấu giá và dễ thiếu sót, nhầm lẫn thời gian đăng tin lần thứ hai.

Hai là, trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản tại mục tập tin đính kèm chỉ cho phép đính kèm tập tin có dung lượng tối đa 5MB. Như vậy, khi tài sản bán đấu giá có nhiều tài sản (bán nguyên lô), tập tin thông báo bán đấu giá quá dài thì tổ chức đấu giá tài sảnkhông thể đăng tải lên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản. Mặc dù không bắt buộc phải đăng tải tập tin đính kèm, nhưng việc đăng tải tập tin đính kèm giúp cung cấp đầy đủ thông tin tới khách hàng hơn, đảm bảo tính khách quan, minh bạch.

Ba là, quy định trên không nêu rõ cụ thể quy chuẩn về sự phổ thông đại chúng của báo in, báo hình là như thế nào nên dẫn đến nhiều tổ chức đấu giá lợi dụng và đăng tin trên các báo không phù hợp nên không thể kiểm soát việc đăng thông báo đấu giá của các tổ chức đấu giá, dẫn đến hạn chế số lượng khách tham gia đấu giá, nhiều trường hợp còn gây ra tình trạng bưng bít thông tin đấu giá.

Thứ tư, thông báo công khai việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản

Điều 56 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá thông báo công khai việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản. Tuy nhiên, hiện nay Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định thời gian thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản là bao lâu? Vì vậy, thực tế có trường hợp người có tài sản đấu giá thông báo trong thời gian quá ngắn dẫn đến tổ chức đấu giá tài sản không có đủ thời gian để chuẩn bị hồ sơ tham gia lựa chọn tổ chức đấu giá.

Thứ năm, quy định về bước giá trong quy chế bán đấu giá

Bước giá là nội dung rất quan trọng trong việc tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì nội dung của Quy chế cuộc đấu giá tài sản lại không quy định bước giá. Trong khi đó, theo điểm đ khoản 1 Điều 41 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về đấu giá trực tiếp bằng lời nói thì tại cuộc đấu giá, đấu giá viên thông báo bước giá là một thủ tục bắt buộc. Đối với đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá được quy định tại Điều 42 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, thì đấu giá viên cũng phải thông báo bước giá. Điều này dẫn đến sự mâu thuẫn trong quy trình đấu giá tài sản là trong Quy chế cuộc đấu giá tài sản không bắt buộc quy định bước giá thì tại cuộc đấu giá, căn cứ vào đâu để đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá thông báo bước giá? Trong trường hợp, tổ chức đấu giá tài sản không thông báo trước bước giá đến người tham gia đấu giá mà tại cuộc đấu giá mới thông báo thì cũng không có căn cứ nào để người tham gia đấu giá yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản cung cấp thông tin bước giá để tính toán mua tài sản đâu giá cho hợp lý.

Mặt khác, theo quy định về bước giá, hiện nay Luật Đấu giá tài sản năm 2016 chưa quy định mức bước giá như thế nào là phù hợp. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá. Việc bước giá quá cao có thể không ai trả giá hoặc chỉ một người trả giá tại cuộc đấu giá, dẫn tới cuộc đấu giá có thể không thành; trường hợp bước giá quá thấp, có thể gây thiệt hại cho người có tài sản đấu giá.

Thứ sáu, quy định thời hạn nộp đăng ký tham gia

Theo khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, “Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày”. Và theo khoản 3 Điều 53 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 cũng quy định, “Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 01 ngày”.

Như vậy, nếu tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá vào ngày thứ ba hoặc ngày thứ tư (đối với đấu giá theo thủ tục thông thường) hay ngày thứ 2 (đối với đấu giá theo thủ tục rút gọn) thì tổ chức đấu giá phải bán và tiếp nhận hồ sơ vào ngày thứ bảy hoặc ngày chủ nhật, là không phù hợp với giờ làm việc tổ chức đấu giá tài sản.

Thứ bảy, quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước

Một là, theo khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định,”Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày”, và theo khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định thời gian nộp tiền đặt trước,“Tổ chức đấu giá tài sản chỉ  được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản và người tham gia đấu giá có thỏa thuận khác nhưng phải trước ngày mở cuộc đấu giá”.

Từ hai quy định ở trên, dẫn đến một số khó khăn, vướng mắc: (i) Việc quy định thời gian nộp tiền đặt trước liền kề với ngày đấu giá gây khó khăn cho tổ chức đấu giá tài sản trong việc rà soát, kiểm tra hồ sơ đấu giá hợp lệ, tổ chức và mời các bên liên quan tham dự phiên đấu giá (nhất là những cuộc đấu giá quyền sử dụng đất mà khách hàng đăng ký tham gia đấu giá hơn 1000 người). (ii) Khi đã hết hạn tiếp nhận nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký tham gia đấu giá có thể nộp tiền đặt trước vào 02 ngày sau trước ngày mở cuộc đấu giá nên xảy ra tình trạng nhiều khách hàng đăng ký tham gia đấu giá nhưng chưa nộp tiền đặt trước. Các khách hàng này có thể thông đồng, thỏa thuận, móc nối với nhau, cử một hoặc vài người nộp tiền đặt trước để mua tài sản đấu giá, những người khác không nộp tiền đặt trước chỉ bị mất tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, dẫn đến tình trạng hồ sơ "ảo", gây khó khăn trong việc xác định ai đã nộp tiền đặt trước để đủ điều kiện tham gia đấu giá, mất thời gian cho việc kiểm soát hồ sơ đấu giá của các tổ chức đấu giá tài sản.

Hai là, theo khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, đối với các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước gồm: đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016; từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại khoản 3 Điều 44 Luật Đấu giá tài sản năm 2016; rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận theo quy định tại Điều 50 Luật Đấu giá tài sản năm 2016; từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định tại Điều 51 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Từ quy định này, trong trường hợp đấu giá trực tiếp bằng lời nói, tại vòng đầu tiên khách hàng tham gia đấu giá nhưng không trả giá, hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp khách hàng không ghi giá trả trong phiếu, hoặc không bỏ phiếu mà vẫn tham gia buổi công bố giá thì không thuộc trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước. Nhiều trường hợp khách hàng lợi dụng quy định này tham gia đấu giá để gây khó khăn cho người có nhu cầu mua tài sản thực sự, dẫn tới trường hợp trong cuộc đấu giá có nhiều khách hàng không trả giá.

Ba là, trường hợp người đăng ký tham gia đấu giá nhờ người quen đứng tên để đấu giá tài sản nên đã sử dụng tài khoản ngân hàng của mình chuyển tiền đặt trước cho nhiều người, sau đó hợp thức hóa hồ sơ, một tài sản có nhiều người tham gia nhưng thực chất chỉ của một người, như vậy sẽ mất cơ hội tham gia của các khách hàng khác, và gây thiệt hại cho người có tài sản đấu giá.

 Bốn là, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì tiền đặt trước từ 5 đến 20% giá khởi điểm. Chính vì tiền đặt trước còn quá thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc.

Thứ tám, quy định về hình thức đấu giá trực tuyến

Việc áp dụng hình thức đấu giá trực tuyến như hiện nay, có thể sẽ hạn chế đối với những người không am hiểu về máy tính, mạng, phương thức, cách thức tham gia đấu giá. Chẳng hạn, trả giá trực tuyến nếu chỉ nhầm một con số có thể dẫn đến kết quả không mong muốn, dẫn đến mất tiền đặt trước; hoặc khó kiểm soát sự minh bạch trong kết quả đấu giá nếu tổ chức đấu giá thông đồng, móc nối để làm sai lệch kết quả đấu giá, mà những người tham gia đấu giá rất khó phát hiện.

Thứ chín, quy định về địa điểm đấu giá

Điều 37 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, “Cuộc đấu giá được tổ chức tại trụ sở của tổ chức đấu giá tài sản, nơi có tài sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Thực tế hiện nay, có trường hợp địa điểm đấu giá không phải ở địa phương nơi có tài sản đấu giá mà ở trụ sở của tổ chức đấu giá tài sản thuộc tỉnh khác quản lý, do đó gây khó khăn và tốn nhiều chi phí ăn ở, đi lại cho các bên tham gia đấu giá.

Thứ mười, đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá

Theo điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, “Trường hợp đấu giá tài sản theo phương thức trả giá lên, khi đã hết thời hạn đăng ký tham gia mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người tham gia cuộc đấu giá, hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có một người trả giá, hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm thì tài sản được bán cho người đó nếu người có tài sản đấu giá đồng ý bằng văn bản”. Chẳng hạn, trong trường hợp tại cuộc đấu giá có nhiều người tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người trả giá, đại diện người có tài sản đấu giá đồng ý bán tài sản đấu giá cho người đó (ký biên bản bán đấu giá tài sản), tuy nhiên không thể phát hành văn bản đồng ý bán tài sản đấu giá tại cuộc đấu giá (liên quan đến thẩm quyền ban hành văn bản, con dấu và số hiệu văn bản,…). Luật Đấu giá tài sản năm 2016 hiện nay cũng không quy định thời gian phát hành văn bản đồng ý bán tài sản đấu giá. Vậy văn bản phát hành sau cuộc đấu giá nhiều ngày thì có được xem là hợp lệ hay không?

Thứ mười một, thù lao dịch vụ và chi phí tổ chức đấu giá

Theo quy định của Thông tư số 108/2020/TT-BTC thì thù lao dịch vụ đấu giá tài sản chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng bao gồm các chi phí hợp lý, hợp lệ mà người có tài sản đấu giá trả cho tổ chức đấu giá để thực hiện đấu giá tài sản theo quy định. Quy định như vậy chưa hợp lý vì đối với các lô nhiều tài sản, khung đăng báo lớn dẫn đến chi phí đăng báo cao, tổ chức đấu giá đôi khi còn phải bù lỗ chi phí đăng báo.

Thông tư số 108/2020/TT-BTC quy định mức thù lao dịch vụ đấu giá tối đa mà tổ chức đấu giá được hưởng rất thấp. Cụ thể là, đối với tài sản là quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất, mức thù lao mà tổ chức đấu giá được nhận tối đa 59,09 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá với giá khởi điểm (tối đa không quá 400 triệu đồng/01 hợp đồng). Đối với tài sản có giá trị lớn thì tổ chức đấu giá phải chịu trách nhiệm pháp lý nặng nề hơn.

Theo quy định của Thông tư số 48/2017/TT-BTC quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản, tiền mua hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được tính trừ vào tiền thù lao dịch vụ. Theo quy định của Thông tư này, tiền hồ sơ thuộc về người có tài sản, tổ chức đấu giá có trách nhiệm thu tiền hồ sơ và số tiền thu được tính trừ vào tiền thù lao dịch vụ đấu giá. Quy định này chưa phù hợp so với thực tế, đối với tài sản đấu giá là lô hàng hoặc gồm rất nhiều tài sản lẻ tẻ, đối với trường hợp khách hàng mua tài sản lên tới hàng trăm người, việc in ấn hồ sơ và phát hành hồ sơ của tổ chức đấu giá tài sản tốn rất nhiều chi phí, nên quy định tiền bán hồ sơ thuộc về người có tài sản bị mâu thuẫn vì một bên phát hành và tốn chi phí in ấn hồ sơ nhưng bên kia lại được tiền bán hồ sơ.  

Đấu giá Đông Hưng - An tâm về giá trị thật